Senarai semak sebelum beli rumah pertama, edisi 2026

Kami membeli rumah pertama kami beberapa tahun lepas. Saya masih ingat sesi dengan peguam yang berkata, "Yang ini tidak dikira dalam brosur." Ada tiga perkara yang saya harap saya tahu lebih awal, dan kesemuanya ada dalam senarai di bawah. Ini edisi 2026, dengan setiap tarikh disemak pada dokumen rasmi atau nota firma guaman, dan setiap yang tidak dapat disahkan dinyatakan terus terang.

Catatan ini bukan nasihat undang-undang atau kewangan. Ia membantu anda bertanya soalan yang lebih tepat kepada bank, peguam dan pemaju.

1. Tarikh yang paling penting: 31 Disember 2027

Dalam Belanjawan 2026 (10 Oktober 2025), kerajaan mengumumkan pengecualian penuh duti setem ke atas surat cara pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi pembelian rumah pertama berharga sehingga RM500,000, dilanjutkan dua tahun sehingga 31 Disember 2027.¹ Perintah pindaannya diwartakan pada 23 Disember 2025 sebagai P.U.(A) 448/2025 (pindah milik) dan P.U.(A) 449/2025 (perjanjian pinjaman).² Skrine menulis bahawa pengecualian ini kini terpakai kepada perjanjian jual beli yang disempurnakan tidak lewat daripada 31 Disember 2027.³

Tarikh yang dikira ialah tarikh perjanjian jual beli (SPA) ditandatangani, bukan tarikh pinjaman ditandatangani atau tarikh kunci diserahkan.⁴ Syaratnya, menurut Pekeliling Majlis Peguam 128/2026 yang memetik perintah itu:⁴

• Hanya satu unit harta kediaman, dengan nilai pasaran tidak melebihi RM500,000.
• Dibeli oleh individu yang warganegara Malaysia.
• Individu itu tidak pernah memiliki mana-mana harta kediaman, termasuk yang diperoleh melalui pusaka atau pemberian, sama ada secara individu atau bersama.
• Anda mengemukakan akuan berkanun, dan bagi pinjaman, pemberi pinjaman mestilah salah satu daripada yang disenaraikan: bank berlesen, bank Islam berlesen, institusi kewangan pembangunan, syarikat insurans atau takaful berlesen, koperasi berdaftar, majikan yang menyediakan skim pinjaman perumahan pekerja, dan beberapa lagi.⁴

Perhatikan perkara yang orang sering terlepas:

• RM500,000 ialah nilai pasaran, bukan harga SPA. Nilai pasaran ditentukan oleh JPPH dan LHDN mengeluarkan penilaian. Jika nilai pasaran melebihi RM500,000, pengecualian tidak terpakai langsung, bukan sekadar bahagian yang berlebih.⁵
• Pusaka pun dikira. Menurut satu firma guaman, jika anda pernah memiliki harta kediaman melalui pusaka, anda tidak layak walaupun ia sudah dijual.⁵
• Pembelian bersama. Pembeli bersama yang tidak pernah memiliki rumah layak mendapat pengecualian bagi bahagian separuhnya sahaja.⁵
• Apartmen servis dan SOHO adalah kawasan kelabu. Templat akuan berkanun LHDN mengecualikannya, tetapi definisi harta kediaman dalam Akta Setem selepas Akta Kewangan 2025 memasukkannya. Majlis Peguam menandakan percanggahan ini dan saya tidak menemui penyelesaiannya. Anggap ia berisiko.⁴
• Pekeliling lama boleh mengelirukan. Pekeliling Majlis Peguam 090/2026 (11 Mac 2026) tersilap mencetak tarikh 31 Disember 2025. Ia digantikan oleh 128/2026 (16 April 2026).⁴

Untuk gambaran mudah, skala duti setem biasa untuk pindah milik ialah 1% bagi RM100,000 pertama, 2% bagi RM100,001 hingga RM500,000, 3% bagi RM500,001 hingga RM1 juta dan 4% selepas itu. Perjanjian pinjaman ialah RM5 bagi setiap RM1,000, iaitu 0.5%.⁶⁷ Pada rumah bernilai tepat RM500,000, pindah milik ialah RM1,000 + RM8,000 = RM9,000. Dengan andaian pinjaman RM450,000, duti pinjaman ialah RM2,250. Jumlah RM11,250 itu yang anda jimatkan jika semua syarat dipenuhi. Ini kiraan saya sendiri.

Satu lagi perubahan yang tidak mengubah kelayakan: duti setem berpindah kepada sistem taksir sendiri secara berperingkat sejak 1 Januari 2026, dengan pindah milik hartanah menyertainya pada fasa kedua, 1 Januari 2027 (bagi yang tidak melibatkan penilaian JPPH).⁸

2. Skim yang masih terbuka pada 2026

Skim Rumah Pertamaku (SRP) yang dikenali ramai sudah tamat pada April 2023. Penggantinya ialah Program Jaminan Gadai Janji Rumah Pertama (First Home MGP) oleh Cagamas SRP.⁹ Ringkasan skim yang masih aktif:

Beberapa nota. First Home MGP memberi perlindungan sehingga 20% atas dasar kerugian pertama kepada bank, tetapi anda kekal bertanggungjawab sepenuhnya ke atas seluruh pembiayaan, bukan hanya bahagian yang dijamin.¹⁰ Lebihan 10% di atas 100% hanya boleh membayar kos pembiayaan seperti insurans MRTA atau MRTT, yuran guaman, yuran penilaian dan duti setem.¹⁰ Belanjawan 2026 menaikkan siling jaminan SJKP kepada RM20 bilion daripada RM10 bilion, dengan tambahan 80,000 pembeli pertama, dan menyasarkan pekerja gig serta yang bekerja sendiri.¹

Rumah Selangorku pula mempunyai syarat yang panjang untuk diabaikan: satu jenis sahaja setiap permohonan, pindah milik hanya selepas lima tahun dengan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan pendaftaran sah dua tahun. Portalnya sendiri mencatat beberapa projek sudah kehabisan unit.¹³

3. Pinjaman: DSR, kadar dan tempoh

DSR ialah angka bank, bukan angka Bank Negara. BNM memerlukan bank menilai kemampuan menggunakan nisbah khidmat hutang (DSR) yang berhemat, berdasarkan pendapatan selepas potongan cukai dan KWSP, tetapi tidak menyiarkan satu had berangka. Setiap bank menetapkan sendiri.¹⁵ SJKP menyatakan sendiri had 65%.¹¹ Bank Negara menetapkan tempoh maksimum 35 tahun bagi pembiayaan hartanah kediaman dan bukan kediaman sejak 2013,¹⁶ dan pada 2016 menolak cadangan 40 tahun kerana ia menambah jumlah kos pembiayaan tanpa memperbaiki kemampuan ansuran secara bermakna.¹⁷

Kadar pinjaman rumah mengikut OPR. Sejak dasar berkuat kuasa 1 Julai 2026, kadar pinjaman runcit ialah Kadar Asas Piawai (SBR) ditambah margin, dan SBR sama dengan Kadar Dasar Semalaman (OPR).¹⁸ Bank mesti melaraskan SBR sebanyak perubahan OPR dalam tujuh hari bekerja, dan hanya boleh menaikkan margin untuk mencerminkan perubahan profil risiko kredit anda, bukan kos operasi bank.¹⁸ OPR ialah 2.75% setakat 3 September 2026.¹⁹

Untuk merasai maksudnya: sebuah pinjaman RM450,000 selama 35 tahun pada kadar 4.5% setahun mempunyai ansuran kira-kira RM2,130 sebulan. Jika kadar naik satu mata peratus kepada 5.5%, ansuran menjadi kira-kira RM2,417, iaitu kira-kira RM287 lebih sebulan. Kadar 4.5% ialah andaian saya dan bukan kadar mana-mana bank, dan kiraan ini juga saya buat sendiri.

Semak CCRIS anda dahulu. Anda boleh mendapatkan laporan CCRIS percuma melalui eCCRIS. CCRIS bukan senarai hitam, ia hanya rekod butiran pembiayaan dan sejarah bayaran balik selama 12 bulan. Agensi pelaporan kredit swasta boleh mengenakan bayaran.²⁰

4. MRTA dan MLTA: apa yang bank boleh dan tidak boleh

MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) ialah insurans hayat dengan jumlah dilindungi yang menurun, biasanya dibiayai dalam pinjaman dan bank sebagai benefisiari. MLTA (Mortgage Level Term Assurance) ialah pelan peribadi dengan jumlah tetap, boleh dipindah, dan penerimanya boleh sesiapa, dengan premium lebih tinggi.²¹

Peraturan Bank Negara yang perlu anda tahu:²²

• Bank boleh menjadikan insurans atau takaful sebagai syarat pinjaman, tetapi mesti menyatakannya terlebih dahulu, termasuk MRTA, MRTT atau MLTT.
• Untuk pembiayaan Islam, bank hanya boleh membiayai kos MRTT atau MLTT, bukan MRTA.
• Anda tidak wajib membeli daripada panel insurans bank, dan bank tidak boleh membeli polisi bagi pihak anda tanpa persetujuan bertulis anda.
• Bank tidak boleh menekan atau memaksa anda menggunakan peguam panelnya, dan penggunaan peguam bukan panel tidak boleh menjejaskan kelulusan.

Saya tidak menemui kenyataan BNM, LIAM atau ISM yang berkata MRTA tidak pernah diwajibkan. Pada praktiknya, menurut iMoney, kelulusan pinjaman sering dikaitkan dengan pembelian polisi.²¹ Jadi soalan yang betul kepada bank ialah: adakah ini syarat pinjaman, dan boleh saya beli perlindungan yang setara daripada tempat lain?

5. Rumah baharu daripada pemaju: apa yang dilindungi undang-undang

Kalau anda membeli daripada pemaju berlesen, Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan perjanjian jual beli berkanun (Jadual G untuk rumah bertanah, Jadual H untuk strata) melindungi anda.²³ Sebelum menandatangani:

• Semak lesen dan projek pemaju melalui portal TEDUH KPKT.²⁴
• Bayaran berperingkat. Perjanjian berkanun bermula dengan 10% pada penandatanganan, kemudian mengikut peringkat siap kerja.²³
• Tempoh serahan. Milikan kosong hendaklah diserahkan dalam 24 bulan dari tarikh perjanjian bagi rumah bertanah, dan 36 bulan bagi strata.²³
• Ganti rugi tertentu (LAD) ialah 10% setahun daripada harga belian, dikira harian dari tamat tempoh serahan sehingga anda mengambil milikan. KPKT memberi contoh: rumah RM300,000 lewat 100 hari ialah RM8,219.18.²⁵²³
• Tempoh tanggungan kecacatan ialah 24 bulan selepas milikan kosong, dan pemaju mesti membaiki dalam 30 hari selepas notis bertulis, atas kosnya sendiri.²³
• Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) menerima tuntutan sehingga RM50,000, dengan yuran memfail RM10. Tuntutan LAD mesti difailkan dalam 12 bulan dari tarikh Perakuan Siap dan Pematuhan, dan tuntutan teknikal dalam 12 bulan dari tamat tempoh tanggungan kecacatan.²⁵

Iklan pemaju juga tidak dibenarkan menawarkan guaman percuma, hasil pulangan atau pendapatan sewa yang diunjurkan, atau menyatakan masa perjalanan ke destinasi popular.²³

6. Kos yang tiada dalam brosur

• Guaman. Dalam perjanjian berkanun, setiap pihak menanggung kos peguamnya sendiri, dan pembeli menanggung duti setem dan yuran pendaftaran untuk perjanjian dan pindah milik.²³ Sebuah firma guaman menyenaraikan skala anggaran 1.25% bagi RM500,000 pertama dan 1% bagi RM7 juta berikutnya, iaitu RM6,250 pada RM500,000, belum termasuk bayaran lain.⁷ Saya tidak menemui teks perintah remunerasi peguam cara itu sendiri, jadi ini anggaran satu firma dan bukan angka rasmi.
• Penilaian. Saya tidak menemui skala yuran penilaian daripada sumber rasmi.
• Kos selepas kunci. Ubah suai, perabot, langsir dan penyaman udara tidak masuk dalam pinjaman kecuali di bawah skim tertentu, dan ia selalunya lebih besar daripada yang dirancang.
• Cukai pendapatan. Ada pelepasan faedah pinjaman rumah pertama sehingga RM7,000 setahun (rumah sehingga RM500,000) atau RM5,000 (RM500,001 hingga RM750,000) selama tiga tahun taksiran berturut-turut, bagi SPA antara 1 Januari 2025 dan 31 Disember 2027.⁶ Saya tulis lebih lanjut dalam catatan resit cukai.

Senarai semak ringkas

1. Tarikh SPA sebelum 31 Disember 2027, dan nilai pasaran tidak melebihi RM500,000.
2. Tidak pernah memiliki harta kediaman, termasuk yang diwarisi.
3. Laporan CCRIS diperiksa percuma sebelum memohon.
4. Bandingkan skim: First Home MGP, SJKP, Rumah Selangorku atau PR1MA mana yang sesuai.
5. Tanya bank: adakah MRTA syarat pinjaman? Boleh saya guna polisi lain?
6. Semak lesen pemaju di TEDUH dan pastikan SPA ialah borang berkanun.
7. Lawat pada waktu malam dan waktu hujan, dan baca minit mesyuarat penduduk jika ia strata.
8. Simpan dana kecemasan sebelum kos ubah suai.

Rumah pertama kami masih ada bumbung bocor kecil di sudut dapur. Ia bukan kegagalan senarai. Ia satu-satunya perkara yang tiada dalam senarai kami masa itu.