Hidup dalam strata: caj penyelenggaraan, kumpulan wang penjelas dan hak anda

Adik saya tinggal di sebuah apartmen di Petaling Jaya. Bulan lepas dia menghantar tangkap layar notis dari pejabat pengurusan: caj penyenggaraan naik. Soalannya mudah. Siapa yang menetapkannya? Boleh dia bantah? Dan apa yang berlaku kalau dia tak bayar? Saya tidak tahu, jadi saya baca Akta Pengurusan Strata 2013 dan peraturan-peraturannya.

Catatan ini menjawab soalan itu dengan nombor seksyen. Akta ini hanya terpakai di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Persekutuan Labuan.¹ Ia bukan nasihat undang-undang. Teks yang saya baca ialah teks asal 2013, dan saya tidak dapat mengesahkan sama ada ada pindaan kemudian yang mengubah angka-angka di bawah.

Dua badan, satu bangunan

Akta 757 mula berkuat kuasa pada 1 Jun 2015. Tribunal Pengurusan Strata (TPS) mula beroperasi pada 1 Julai 2015.² Yang mengurus bangunan anda hanya salah satu daripada dua badan, bergantung pada peringkat:

• Badan Pengurusan Bersama (JMB). Badan sementara yang terdiri daripada pemaju dan pembeli. Ia ditubuhkan apabila mesyuarat agung tahunan pertamanya diadakan, tidak lewat 12 bulan dari tarikh milikan kosong diserahkan, sebelum hak milik strata individu dikeluarkan. Ia sebuah pertubuhan perbadanan yang boleh menyaman dan disaman.¹
• Perbadanan Pengurusan (MC). Badan yang wujud di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 apabila hak milik strata individu dikeluarkan. JMB terbubar tiga bulan selepas mesyuarat agung tahunan pertama MC.¹

Semasa tempoh pengurusan permulaan, pemaju menetapkan caj. Selepas itu, JMB atau MC yang menetapkannya pada mesyuarat agung.¹ Dan satu perkara penting: tiada perjanjian, kontrak atau perkiraan yang dibuat selepas akta ini berkuat kuasa boleh membatalkan, mengubah atau mengecualikan peruntukannya.¹

Caj penyenggaraan dan kumpulan wang penjelas: dua akaun berbeza

Ini yang paling sering dikelirukan. Kedua-duanya dibayar oleh pemilik, tetapi digunakan untuk perkara yang berbeza:

Sumber: teks Akta 757 dan Handbook Pengurusan Strata KPKT.¹³

Akaun kumpulan wang penjelas hendaklah digunakan semata-mata bagi perbelanjaan modal yang sebenar atau dijangka: mengecat atau mengecat semula harta bersama, memperoleh harta alih, memperbaharui atau menggantikan lekapan, menaik taraf dan mengelokkan harta bersama, dan perbelanjaan modal lain yang disifatkan perlu oleh perbadanan.¹ Insurans bangunan dan harta bersama dibayar daripada akaun penyenggaraan, bukan levi berasingan.³

Contoh saya sendiri. Jika caj penyenggaraan ialah RM300 sebulan, caruman kumpulan wang penjelas sekurang-kurangnya RM30, jadi jumlahnya sekurang-kurangnya RM330 sebulan atau RM3,960 setahun. Sebuah mesyuarat agung boleh menetapkan caruman yang lebih tinggi, tetapi tidak boleh kurang daripada 10%.¹

Siapa menetapkan caj, dan boleh ia berbeza antara unit?

Caj ditentukan oleh JMB atau MC mengikut kadar unit syer yang diumpukkan kepada setiap petak.¹ Untuk memberi kadar berbeza kepada jenis petak, MC hanya boleh berbuat demikian bagi petak yang digunakan untuk tujuan yang jauh berbeza (seksyen 60(3)(b)).⁴

Firma guaman Low & Partners merujuk dua keputusan Mahkamah Rayuan: kadar berbeza antara kediaman dan komersial dalam pembangunan bercampur dibenarkan (Aikbee Timbers v Yii Sing Chiu [2024] 1 MLJ 948), tetapi kadar berbeza antara pangsapuri dan vila yang kedua-duanya kediaman tidak dibenarkan (Yong Kein Sin v Perbadanan Pengurusan Springtide Residences [2025] MLJU 1469).⁴ Kalau bangunan anda hanya kediaman dan pengurusan mengenakan kadar berbeza kerana saiz atau jenis unit, itu soalan yang patut ditanya.

Jika caj ditetapkan oleh pemaju pada peringkat permulaan, pemilik boleh meminta Pesuruhjaya Bangunan (COB) menyemaknya.¹ COB ialah pegawai yang dilantik oleh Pihak Berkuasa Negeri bagi sesuatu kawasan pihak berkuasa tempatan.¹

Kalau tak bayar

Pemilik hendaklah membayar caj dan caruman kumpulan wang penjelas dalam masa 14 hari daripada penerimaan notis.¹ MC mesti mengeluarkan notis dalam Borang 15 dalam masa 28 hari selepas setiap mesyuarat agung yang mengesahkan atau mengubah caj, menyatakan jumlah caj, caruman kumpulan wang penjelas dan kadar faedah bagi bayaran lewat, dan memaparkannya pada papan kenyataan.⁵

Faedah bagi bayaran lewat ditetapkan oleh mesyuarat agung, dan tidak boleh melebihi 10% setahun.¹ Pada peringkat pemaju, kadar itu ialah 10% setahun atas dasar harian.¹

Kalau masih tidak dibayar, langkah yang boleh diambil ialah notis bertulis meminta bayaran dalam tempoh tidak kurang dua minggu, kemudian menyaman di mahkamah, memfailkan tuntutan di Tribunal atau memohon waran sita harta alih melalui Pesuruhjaya. Pemilik yang mengabaikan notis tanpa alasan munasabah melakukan kesalahan, dengan denda sehingga RM5,000 dan/atau penjara sehingga tiga tahun.¹ Peraturan kecil (by-law) juga membenarkan MC memaparkan senarai penunggak pada papan kenyataan, menyahaktifkan kad akses selepas 14 hari (dengan caj penghidupan semula tidak melebihi RM50), dan menggantung penggunaan kemudahan bersama. Pelan ansuran dibenarkan, dan penyewa atau pemegang gadaian boleh membayar bagi pihak pemilik.⁵

Hak anda untuk melihat nombor

Ini bahagian yang paling berguna untuk pemilik yang cuma mahu tahu ke mana wangnya pergi:

• Perakuan akaun. Dengan bayaran tidak melebihi RM50, JMB atau MC mesti mengeluarkan perakuan yang menyatakan caj dan caruman kumpulan wang penjelas, tunggakan, baki kedua-dua akaun (termasuk wang yang telah dikomit) dan anggaran pembaikan. MC mesti mengeluarkannya dalam masa 21 hari, dan kegagalan adalah kesalahan dengan denda sehingga RM50,000 dan/atau penjara tiga tahun (seksyen 73).¹
• Akaun teraudit. MC mesti menyimpan akaun yang betul untuk kedua-dua akaun, melantik juruaudit syarikat yang diluluskan setiap tahun, dan memfailkan salinan akaun teraudit dengan Pesuruhjaya dalam 14 hari selepas audit.¹
• Notis AGM. Sekurang-kurangnya 14 hari, dan bagi AGM ia mesti disertakan dengan minit AGM terakhir dan akaun teraudit serta laporan juruaudit.¹
• Usul anda sendiri. Mana-mana pemilik boleh memasukkan usul dalam agenda AGM dengan notis bertulis sekurang-kurangnya tujuh hari sebelum mesyuarat.¹

Mesyuarat agung: kuorum dan cara mengubah sesuatu

Mesyuarat agung tahunan hendaklah diadakan sekali setahun, dengan tidak lebih 15 bulan antara dua AGM. Kegagalan mengadakannya ialah kesalahan.¹ Kuorum ialah separuh daripada pemilik yang berhak mengundi, hadir sendiri atau melalui proksi. Jika kuorum tidak dipenuhi dalam setengah jam, pemilik yang hadir membentuk kuorum.¹

Kalau anda mahu memaksa perubahan, pemilik yang bersama-sama memegang sekurang-kurangnya satu perempat daripada unit syer boleh meminta mesyuarat agung luar biasa (EGM), yang mesti diadakan dalam masa enam minggu. Jika jawatankuasa gagal, Pesuruhjaya boleh memberi kuasa kepada seseorang untuk mengadakannya.¹ Ketetapan khas memerlukan notis 21 hari dan sekurang-kurangnya tiga perempat undi yang sah.¹ Undian dibuat satu undi bagi setiap petak secara mengangkat tangan, dan mengikut unit syer jika ada pengundian.¹

Bila perlu ke Tribunal

Tribunal Pengurusan Strata (TPS) mendengar tuntutan sehingga RM250,000. Had Masa 1953 tidak terpakai kepada prosidingnya, dan isu yang sama tidak boleh berada di mahkamah dan di Tribunal pada masa yang sama.¹⁶ Yang boleh memfailkan tuntutan ialah pemaju, pembeli, pemilik, JMB, MC dan beberapa lagi. Pihak lain seperti penyewa memerlukan kebenaran Tribunal.¹⁶

Jenis tuntutan termasuk menuntut caj atau caruman kumpulan wang penjelas, perintah mengadakan mesyuarat agung, membatalkan sesuatu ketetapan, mengurangkan kadar faedah bayaran lewat yang ditetapkan MC, dan memaksa pemaju, JMB atau MC memberi maklumat atau dokumen.¹ Yuran memfail Borang 1 ialah RM100 bagi kediaman dan RM200 bagi komersial atau industri, dan pihak yang dituntut mempunyai 14 hari untuk memfailkan pembelaan.⁶ Tribunal cuba membantu pihak berunding penyelesaian, dan award diharap dibuat dalam masa 60 hari dari hari pertama pendengaran. Award adalah muktamad, mengikat, dan disifatkan sebagai perintah mahkamah. Mengabaikannya ialah kesalahan.¹

Peraturan rumah

Peraturan kecil ada dalam Jadual Ketiga Peraturan 2015 dan mengikat pemilik, keluarga, penyewa dan penghuni. MC boleh menambah peraturan lain. Topik yang diliputi termasuk gangguan, penampilan luar, bahan mudah terbakar, memelihara haiwan (mesti dialihkan dalam tiga hari selepas notis bertulis jika mengganggu atau berbahaya), menjemur pakaian, kenderaan, sampah dan kerja ubah suai.⁵ Denda oleh MC ditetapkan oleh ketetapan mesyuarat agung, dan hasilnya masuk ke dalam akaun penyenggaraan.⁵

Soalan sebelum anda membeli unit strata

1. Berapa caj penyenggaraan dan caruman kumpulan wang penjelas sekarang, dan bila kali terakhir ia dinaikkan?
2. Bangunan diurus oleh JMB atau MC? Bila AGM terakhir, dan bolehkah saya melihat minit dan akaun teraudit?
3. Berapa baki kumpulan wang penjelas berbanding anggaran kerja besar seperti mengecat semula dan menukar lif?
4. Ada tunggakan besar oleh pemilik lain, atau kes dalam Tribunal?
5. Bolehkah saya minta perakuan akaun dengan bayaran tidak melebihi RM50?

Saya hantar senarai ini kepada adik. Dia berkata dia akan hadir AGM tahun ini, dengan satu usul kecil tentang caj. Saya nasihatkannya bayar dahulu apa yang tertunggak, kerana seperti yang tertulis dalam akta, tanpa itu dia tak boleh mengundi.